1.3億元能做什么?在通州區(qū)玉橋街道玉橋南里社區(qū)，它已經(jīng)為24棟樓、1568戶、約3500名老樓居民提供了煥然一新的社區(qū)公共環(huán)境，不僅促進(jìn)鄰里關(guān)系和諧，也進(jìn)一步推動(dòng)社區(qū)良性治理。“小支點(diǎn)撬動(dòng)大杠桿”，這就是財(cái)政資金與社會(huì)資本合力參與到城市副中心老舊小區(qū)改造中所起到的作用。

近日，城市副中心首個(gè)引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目——玉橋南里小區(qū)綜合整治工程(EPC)項(xiàng)目完成改造。建筑樓體、小區(qū)道路、給排水系統(tǒng)、安全設(shè)施、停車位設(shè)置等提檔升級(jí)，小區(qū)重新煥發(fā)新活力。

玉橋南里老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目總面積約11萬(wàn)平米，是2020年的市級(jí)改造項(xiàng)目，玉橋街道通過(guò)社會(huì)資本加持，物業(yè)企業(yè)入駐，從硬件和軟件兩個(gè)方面提升了老舊小區(qū)的整體品質(zhì)和居民的生活狀態(tài)。

值得一提的是，為方便改造一步到位，玉橋街道、社區(qū)黨組織建立五方聯(lián)席制度，與市區(qū)等部門協(xié)調(diào)溝通，致力于央產(chǎn)樓和北京市市產(chǎn)樓同步改造、熱力管線改造與老舊小區(qū)改造同步進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)上下水改造率99%的改造成果。此次改造成為玉橋街道在總結(jié)多年老舊小區(qū)綜合整治經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一次總結(jié)和創(chuàng)新，也是玉橋街道對(duì)新時(shí)代基層治理體系塑造的探索和嘗試。

三年時(shí)間，玉橋街道結(jié)合城市副中心發(fā)展定位，以持續(xù)提高居民生活便利性為目的，打造出“玉橋樣板”。

引入社會(huì)資本

助改造提升

說(shuō)起前幾日北京的連續(xù)降雨，家住玉橋南里小區(qū)16號(hào)樓的于先生感到慶幸。他家住在小區(qū)頂層，改造前，每逢汛期屋頂就漏雨，小區(qū)啟動(dòng)改造后，施工單位重新做了墻面、屋面的保溫以及屋面防水，增加整體樹(shù)脂瓦屋面，解決房間漏雨、滲水等問(wèn)題，冬天室內(nèi)的溫度也上去了，“前幾天大暴雨，我家一點(diǎn)事兒沒(méi)有，終于能睡個(gè)安穩(wěn)覺(jué)了。”于先生笑著說(shuō)。

路面干凈整潔，外墻新粉刷了棕色墻漆，停車位整齊劃分，整個(gè)小區(qū)井井有條……走進(jìn)玉橋街道玉橋南里小區(qū)，升級(jí)改造效果讓人眼前一亮。

郭凱英是玉橋南里社區(qū)的黨總支書記，2019年在這里工作至今，完整經(jīng)歷了這次改造。“剛到這兒，我就發(fā)現(xiàn)小區(qū)問(wèn)題實(shí)在太多了，經(jīng)常有居民過(guò)來(lái)反映，不是這兒壞了就是那兒漏了。遇上著急的，半夜就得趕緊去給人家通下水。”

她意識(shí)到，光靠修修補(bǔ)補(bǔ)已經(jīng)不能解決小區(qū)的實(shí)際問(wèn)題了，要徹底改造提升才行。

2020年，玉橋南里社區(qū)被列為北京市第一批老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目。改造采用“EPC(設(shè)計(jì)+施工)”招投標(biāo)模式，依托市區(qū)級(jí)老舊小區(qū)綜合整治專項(xiàng)資金開(kāi)展“基礎(chǔ)類”整治，同時(shí)引入社會(huì)資本愿景集團(tuán)參與“自選類+特色類”改造建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)，共同打造美好新玉橋標(biāo)桿項(xiàng)目。

應(yīng)急物業(yè)“先嘗后買”

14天簽約率雙過(guò)半

老舊小區(qū)改造，引進(jìn)物業(yè)是必啃的“硬骨頭”。玉橋南里小區(qū)建成于1993年，共有居民近1568戶，涉及10家產(chǎn)權(quán)單位。產(chǎn)權(quán)單位自管、政府長(zhǎng)期托底服務(wù)、治安管理主要靠社區(qū)志愿力量、應(yīng)急服務(wù)不到位等，都是這個(gè)無(wú)物業(yè)老舊小區(qū)面臨的管理難題。

2020年初，愿景集團(tuán)旗下的北京和家物業(yè)公司入駐玉橋南里小區(qū)，以先嘗后買、應(yīng)急兜底的形式開(kāi)展日常服務(wù)。當(dāng)時(shí)正值疫情防控的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)公司與玉橋南里社區(qū)居委會(huì)、下沉干部、在職黨員、居民志愿者等多方力量共同參與小區(qū)戰(zhàn)疫。

緊接著，物業(yè)公司又推出24小時(shí)管家服務(wù)，設(shè)立24小時(shí)服務(wù)電話，誰(shuí)家漏水了，下水道哪堵了，一個(gè)電話，物業(yè)立刻上門。擱以前，社區(qū)通常要反復(fù)找產(chǎn)權(quán)單位及相關(guān)公司，幾天時(shí)間才能解決。

30年的老小區(qū)，頭一次有了物業(yè)，氣象一新。

“先嘗后買”，效果不錯(cuò)。“我們?cè)?020年初通過(guò)‘先嘗后買’的模式，先期免費(fèi)提供物業(yè)服務(wù)，居民很認(rèn)可。當(dāng)年5月，僅用了14天就實(shí)現(xiàn)了物業(yè)同意率、物業(yè)合同簽署率的雙過(guò)半，這比勁松還要快半個(gè)月。2021年物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)65%，2022年又提升到了71%。”北京和家物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

通過(guò)試用期，這家新引入的物業(yè)公司正式入駐小區(qū)。同時(shí)，該物業(yè)所屬的愿景集團(tuán)作為社會(huì)資本引入，更深度地參與玉橋南里小區(qū)的提升改造，讓這里進(jìn)入有機(jī)更新的可持續(xù)發(fā)展模式。

效果看得見(jiàn)

小區(qū)公園打響舊改“頭炮”

晚飯過(guò)后，玉橋南里小區(qū)的小公園里熱鬧起來(lái)，老人坐在休閑椅上聊天，旁邊健身器械區(qū)有人認(rèn)真鍛煉;孩子們?cè)趦和瘖蕵?lè)空間坐滑梯、蕩秋千;寫著“跑起來(lái)，有微風(fēng)哦”的塑膠跑道上不少居民健步走;彩虹議事廊下，一群牌友切磋正酣……大家在小小的“和樂(lè)公園”自得其樂(lè)。這個(gè)小公園已經(jīng)成了小區(qū)最受歡迎的公共空間。

“以前這兒是一片空地，也是大家的活動(dòng)場(chǎng)地，后來(lái)小區(qū)里車輛越來(lái)越多，空地就被當(dāng)成了停車場(chǎng)。”63歲的居民王大爺在這里住了30多年。由于小區(qū)環(huán)境差，他還一度想搬家，如今小區(qū)面貌一新，他的心也安定下來(lái)。

“小區(qū)舊改是好事兒，但因?yàn)椴涣私?，不少人還是有顧慮。要促成大伙兒勁往一處使，關(guān)鍵是要看到實(shí)實(shí)在在的變化。”郭凱英說(shuō)，小區(qū)的空地改公園，打響了舊改的“頭炮”，“在公園活動(dòng)時(shí)，大家打心眼兒里高興。小公園的建設(shè)‘拋磚引玉’，讓更多居民接受了改造的過(guò)程。”

“因地適宜”

滿足居民個(gè)性化改造需求

“雖然公園改得不錯(cuò)，但整個(gè)小區(qū)怎么改、改什么，我們還是有點(diǎn)懵。”郭凱英坦言，為此玉橋南里社區(qū)設(shè)立了“社區(qū)+愿景集團(tuán)+中建七局+業(yè)委會(huì)+居民”多方聯(lián)動(dòng)體系，反復(fù)研究論證，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，制定精細(xì)化的改建方案。

前期，社區(qū)成立居民宣講工作專班，逐樓、逐院、逐天開(kāi)展“擺攤式”方案講解，廣泛征求居民意見(jiàn)。同時(shí)，通過(guò)“居民茶話會(huì)”平臺(tái)邀請(qǐng)大家共同參與。30天收集意見(jiàn)卡153份，記錄問(wèn)題300余條。根據(jù)居民意見(jiàn)和建議，愿景集團(tuán)繼續(xù)完成設(shè)計(jì)方案調(diào)整。

改造過(guò)程中，也出現(xiàn)過(guò)因居民意愿不統(tǒng)一導(dǎo)致改造停滯不前的尷尬局面。

“為打破僵局，我們?cè)邳h總支的帶領(lǐng)下，著手組建了玉橋南里社區(qū)改造‘黨建共同體’。以黨建為引領(lǐng)，凝聚多方合力，依靠基層黨組織和廣大黨員群眾推動(dòng)老舊小區(qū)改造。”郭凱英說(shuō)。

改造期間，玉橋南里社區(qū)每周都要開(kāi)改造例會(huì)，所有問(wèn)題及時(shí)溝通。這一措施整整堅(jiān)持了兩年半。

“這個(gè)小區(qū)的改造非常全面，涉及15個(gè)大項(xiàng)50余個(gè)小項(xiàng)，既有基礎(chǔ)類也有自選類項(xiàng)目。”中建七局玉橋南里綜合整治EPC項(xiàng)目施工單位負(fù)責(zé)人魏周森掰著指頭細(xì)數(shù)繁瑣內(nèi)容，“比如樓梯內(nèi)部改造包括給排水管道、廚衛(wèi)間防水、斷橋鋁窗;樓梯間公共區(qū)域則包括扶手、欄桿、墻頂面粉刷、線纜規(guī)整、照明燈具、樓宇對(duì)講等;樓梯外部改造就更多了，外墻保溫、涂料、空調(diào)移機(jī)規(guī)整等一大堆。除了樓，室外也要改，道路、園林綠化、雨污水系統(tǒng)、安防監(jiān)控、路燈、車棚……”

但往往是改造項(xiàng)目越多，居民提出的問(wèn)題也會(huì)越多，而且每家情況不一樣，對(duì)同一件事也會(huì)有分歧。

玉橋南里社區(qū)積極溝通，先后開(kāi)展入戶聽(tīng)訴、民情懇談、專題議事等，抓住個(gè)性化民聲焦點(diǎn)。接到訴求后多方參與，改造施工中盡量滿足居民“個(gè)性化”需求。

“為了最大程度減少改造對(duì)居民的影響，我們還創(chuàng)新使用了無(wú)電化設(shè)備。”魏周森介紹。發(fā)現(xiàn)部分居民身體不便、罹患慢性病等特殊情況時(shí)，施工方還會(huì)特別關(guān)照，在保證質(zhì)量的情況下盡量縮短工期，減少居民的不便。

社會(huì)資本微利可持續(xù)

“微改造”不斷優(yōu)化

接下來(lái)，對(duì)這個(gè)老舊小區(qū)的改造仍會(huì)以一系列的“微改”行動(dòng)繼續(xù)。

比如玉橋南里社區(qū)的部分自行車棚將被有序改造為便民菜站、社區(qū)食堂等。“我們會(huì)利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補(bǔ)充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，利用空地、拆違騰退用地等增加停車位或設(shè)置機(jī)械式停車設(shè)施等。”李勇表示，今后的持續(xù)性微改造，將推動(dòng)玉橋南里不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善功能、提升品質(zhì)。