改造后的真武廟五里三號(hào)樓外立面煥然一新，成為附近老樓片區(qū)最漂亮的一處。

樓門(mén)口新加了無(wú)障礙設(shè)施，室內(nèi)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)更加年輕化，得到老住戶和新房客的一致點(diǎn)贊。北京日?qǐng)?bào)記者 方非攝

日前，1981年建成的西城月壇街道真武廟五里三號(hào)樓，悄然煥新。新做的樓體外立面，紅磚透著精神；閃亮的鋁合金窗，顯得精致，邊角處還巧妙地增加防撞角；充電樁旁，擺放整齊的電動(dòng)自行車(chē)正在充電；就連院里的井蓋都描繪了卡通圖案……“老破小”變“精巧美”，這得益于全市首例老舊小區(qū)改造“租賃置換”新模式的實(shí)施。

西城區(qū)住建委主任劉戍東說(shuō)，真武廟五里三號(hào)樓改造項(xiàng)目通過(guò)“租賃置換”實(shí)現(xiàn)了社區(qū)補(bǔ)短板的目標(biāo)，提升了居民生活品質(zhì)，同時(shí)又達(dá)到職住平衡。這個(gè)在政府支持、引導(dǎo)，社會(huì)資本改造、更新，小區(qū)群眾建議、監(jiān)督三方合力下，探索出的多元互惠、微利可持續(xù)的新模式，為核心區(qū)老舊小區(qū)改造走出了一條新路。

三號(hào)樓的美，從大門(mén)口就開(kāi)始了。棕色的標(biāo)牌鑲嵌銀灰色的字，分類(lèi)垃圾桶整齊碼放。左側(cè)，緩緩的斜坡和扶手構(gòu)成了無(wú)障礙坡道。右側(cè)高臺(tái)階的盡頭是道閘和智能刷臉系統(tǒng)。剛剛在附近街心花園散步歸來(lái)的李秋昶走進(jìn)小區(qū)，值守的物業(yè)人員小劉主動(dòng)和老人打招呼。老人笑著拿出手機(jī)，給小劉拍了一張工作照。

李秋昶不忙上樓，在樹(shù)下站一站，在小區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，和相熟的街坊聊上幾句，住了近40年的小區(qū)，變得真好看。

“改造前小院和周?chē)鷽](méi)什么兩樣，樓體外立面老化破損、基礎(chǔ)配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項(xiàng)、無(wú)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理……”說(shuō)起從前，老人直搖頭，“我?guī)缀跻峒译x開(kāi)，到通州跟女兒一家生活。”

2019年夏天，李秋昶跟老街坊聊天，得知三號(hào)樓要嘗試一種新的改造方法，小院環(huán)境怎么改居民說(shuō)了算。他馬上給真武廟社區(qū)居委會(huì)主任申潔打電話求證，申潔告訴他：項(xiàng)目實(shí)施方正在征求意見(jiàn)，有需求可以直接提。

無(wú)障礙設(shè)施、門(mén)禁、物業(yè)、充電樁、老幼活動(dòng)空間……一條條居民意見(jiàn)匯集到樓門(mén)長(zhǎng)和申潔的筆記本上。經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師和西城區(qū)住建委的踏勘，街坊們的意見(jiàn)逐條轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)方案上的重點(diǎn)解決內(nèi)容。實(shí)施方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人賈靚記得，當(dāng)年7月召開(kāi)的前期征求意見(jiàn)會(huì)上，老街坊們對(duì)下水和外立面的改造需求最為迫切。

多輪走訪，外部改造方案獲得了絕大多數(shù)人的認(rèn)可。可內(nèi)部怎么改？

　一種更新穎的模式正在推進(jìn)。

劉戍東說(shuō)，在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，單靠政府補(bǔ)貼，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)鋪開(kāi)規(guī)模。為了破題，在西城區(qū)政府和產(chǎn)權(quán)單位引導(dǎo)及適當(dāng)支持下，真武廟項(xiàng)目引入了民營(yíng)企業(yè)愿景集團(tuán)的資金，在“微利可持續(xù)”的前提下，依據(jù)地域特點(diǎn)，嘗試“租賃置換”。

老舊小區(qū)，房屋普遍較小，居民中老人占比高，老樓又沒(méi)有電梯，出行不便，原住居民想改善居住條件，有“出”的需求；小區(qū)臨近金融街，不少白領(lǐng)想在公司周邊租住，有“入”的需求，這就使“租賃置換”有了實(shí)施的可能?！白赓U置換”，即由政府支持，引入第三方資金，在項(xiàng)目實(shí)施方的運(yùn)作下將老舊小區(qū)房屋集中租賃，繼而進(jìn)行集中改造，改造為人才公寓后，再轉(zhuǎn)租給附近上班的中青年白領(lǐng)。實(shí)施方與原房主和租賃者分別簽署合同，一次性付給原房主一年至幾年租金，并協(xié)助原房主尋找優(yōu)質(zhì)、低價(jià)的置換房源，原房主租房支出，由實(shí)施方支付，微利可持續(xù)，最終實(shí)現(xiàn)多方獲利，小區(qū)整體提升。

已進(jìn)入耄耋之年的呂淑蘭住四樓頂層，上下樓很吃力?？删用褚庖?jiàn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致電梯遲遲無(wú)法安裝。兒子、兒媳不放心，常來(lái)陪老人。聽(tīng)說(shuō)小院有了“租賃置換”的新模式后，兒媳主動(dòng)找到申潔和賈靚，勸老人嘗試?！案脑煲院笞∵M(jìn)來(lái)什么人？”“真能找到離兒子近的房？”“合同簽幾年？”老人的疑惑，申潔和賈靚一一解答。

根據(jù)原房主實(shí)際情況，項(xiàng)目合同設(shè)置為10年。為避免租期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)焦慮，高齡住戶可酌情簽訂時(shí)間相對(duì)較短合同。租賃對(duì)象均為金融街附近白領(lǐng)，保證了租戶素質(zhì)。經(jīng)過(guò)評(píng)估，按照6000元一個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)付呂淑蘭一年租金，并且以較低房?jī)r(jià)為老人在兒子家附近找到房源。

老人打消了疑慮，在兒子和兒媳考察過(guò)“新家”后，于2020年6月簽了“租賃置換”合同?！皟蛇叺牟顑r(jià)一減，我每月還能掙好幾百呢。還能和兒子住一個(gè)小區(qū)，太合適了。”呂淑蘭說(shuō)。

　老人搬走了，老房改造成人才公寓。

“改造原則是不改變?cè)蟹课萁Y(jié)構(gòu)，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)師測(cè)算，在加裝衛(wèi)生間的情況下，只要使用面積不少于七平方米，都可以進(jìn)行改造?！辟Z靚說(shuō)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，設(shè)計(jì)師將主打戶型定為單身公寓、年輕夫妻公寓和一家三口公寓。分別對(duì)應(yīng)單間、一室一廳和兩室一廳。

“考慮到金融街附近年輕的單身白領(lǐng)偏多，我們把改造的重點(diǎn)首先聚焦在獨(dú)立的衛(wèi)浴空間?！辟Z靚說(shuō)，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，居住空間不一定要太大，但是一定要私密，并且有足夠的儲(chǔ)物空間。

今年6月，天津“90后”小伙兒呂先生搬進(jìn)三號(hào)樓，他的“新居”，正是呂淑蘭的“老房”，房間已沒(méi)有了老舊的模樣，淡藍(lán)色的壁紙和白色的桌椅、沙發(fā)營(yíng)造著簡(jiǎn)約之美。幾個(gè)儲(chǔ)物格子上擺放著小呂的生活用品。沙發(fā)旁的衣柜里，襯衫和休閑服裝整齊排列。沙發(fā)下和床下，還“暗藏”大號(hào)儲(chǔ)物柜。

“您看整個(gè)環(huán)境多新呀，還有這么多的儲(chǔ)物空間。對(duì)于我來(lái)說(shuō)就是拎包入住?！毙握f(shuō)，這是自己從天津到北京后的第一個(gè)住所。每天早晨，只要騎十幾分鐘電動(dòng)車(chē)就可到達(dá)位于金融街的單位，大大節(jié)省通勤時(shí)間。

截至目前，真武廟五里三號(hào)樓的五十多戶居民中，已經(jīng)有十多戶簽署了“租賃置換”合同。老住戶找到“新家”；新住戶租到好房；小區(qū)環(huán)境大幅度提升，居民投訴降低了，項(xiàng)目實(shí)施方也實(shí)現(xiàn)了微利可持續(xù)，老舊小區(qū)得以長(zhǎng)久美麗。未來(lái)，這一方式將在西城區(qū)適合的老舊小區(qū)復(fù)制推廣，給老街坊和新租戶帶來(lái)更加多彩的新生活。

改造后的真武廟五里三號(hào)樓外立面煥然一新，成為附近老樓片區(qū)最漂亮的一處。樓門(mén)口新加了無(wú)障礙設(shè)施，室內(nèi)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)更加年輕化，得到老住戶和新房客的一致點(diǎn)贊。

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